“나는 전세만 놓고 있어서 소득세랑은 상관없다고 생각했는데요?”
이 말, 혹시 여러분도 하셨나요?
많은 임대인들이 간과하는 부분이 바로 '간주임대료' 입니다.
보증금을 받기만 했는데, 실제 수익이 없어도 세금을 내야 한다는 말에 당황하신 분들 많으실 겁니다.
하지만 간주임대료는 2025년 현재 기준으로도 여전히 중요한 과세 대상이며, 이를 모르고 신고를 누락하면 최대 40%의 가산세까지 부과될 수 있습니다.
오늘 포스팅에서는 간주임대료의 개념부터 계산 방법, 과세 조건, 실전 사례와 신고 팁, 헷갈리는 질문 정리까지
2025년 최신 이자율을 기준으로 알차게 정리해 드립니다.
✅ 간주임대료란? (2025년 기준)
간주임대료란,
보증금에 대해 임대인이 얻을 수 있는 이자 수익을 임대소득으로 간주하여 과세하는 제도입니다.
즉, 월세 수입이 없어도 3억 원을 초과하는 보증금을 받았다면
그 초과 보증금으로 이자를 벌었을 가능성이 있다고 보고
정부가 이를 '간접 소득'으로 판단해 세금을 부과하는 구조입니다.
✅ 과세 대상 요건
간주임대료는 다음 두 가지 요건을 모두 충족해야 과세됩니다.
조건상세 내용
| 1 | 보증금 총액이 3억 원 초과 |
|---|---|
| 2 | 상가·오피스텔 등 주택 외 건물, 또는 3주택 이상자(미등록 시)의 주택 임대 |
📌 따라서 보증금이 2억 9천만 원이라면 간주임대료는 발생하지 않습니다.
📌 1~2 주택자의 주택 임대라면 보증금 5억이어도 과세 대상이 아닐 수 있습니다.
🔹 주택 외(상가·오피스텔) 임대는 1채만 있어도 과세됩니다
간주임대료는 보통 ‘3 주택 이상 보유자만 과세된다’고 오해하기 쉽습니다.
하지만 상가나 오피스텔 등 ‘주택 외’ 부동산을 임대하는 경우,
보유 수에 관계없이 보증금이 3억 원을 넘으면 간주임대료가 부과됩니다.
즉, 상가 1채만 있어도 보증금이 3억을 넘으면 간주임대료 과세 대상입니다.
유형보유 수보증금과세 여부
| 상가 1채 | 2억 원 | ❌ | |
|---|---|---|---|
| 상가 1채 | 4억 원 | ✅ | |
| 오피스텔 2채 | 5억 원 | ✅ | |
| 주택 2채 | 5억 원 | ❌ | |
| 주택 3채 | 5억 원 | ✅ |
📌 핵심은:
**상가·오피스텔은 ‘주택 수 무관’ + ‘보증금 3억 초과 시 과세’**입니다.
✅ 2025년 이자율 및 계산 방식
2025년 기준 간주임대료 계산 시 적용되는 이자율은 3.1%입니다.
이는 기획재정부가 고시한 정기예금 평균이자율을 기반으로 매년 조정되며,
2025년에 0.4% p 하향 조정된 수치입니다.
📐 계산식
간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 60% × 3.1% × (보유일수 / 365)
- 보증금: 세입자에게 받은 전체 보증금
- 3억 원: 비과세 기준 금액
- 60%: 과세대상 보증금 환산 비율
- 3.1%: 2025년 적용 이자율
- 보유일 수: 실제 보유한 날짜 수
📌 예시 계산
보증금 5억 원을 1년간 보유했다면,
(5억 - 3억) × 0.6 × 0.031 = 2억 × 0.6 × 0.031 = 372만 원
→ 해당 금액이 연간 간주임대료이며, 임대소득으로 과세됩니다.
✅ 실전에서 가장 헷갈리셨죠? 꼭 알아야 할 포인트 총정리
🔹 간주임대료, 이 부분이 가장 헷갈리셨죠?
간주임대료를 처음 접하는 사람들은
“보증금을 받았을 뿐인데 세금을 더 낸다고요?”
라는 반응을 자주 보입니다.
특히 월세 없이 전세만 놓은 임대인의 경우, 현금 수입이 없기 때문에 세금 부과에 당황하게 됩니다.
하지만 간주임대료는
‘보증금을 운용해 이자 수익을 낼 수 있다’는 가능성을 과세의 기준으로 삼는 제도입니다.
이익이 발생하든 안 하든, 일정 기준을 초과하면 과세가 발생하는 것이죠.
🔹 월세를 받는 경우에도 간주임대료는 따로 계산된다?
맞습니다.
월세를 받는 임대인이라면 월세 수입과는 별도로, 보증금이 3억 원을 초과할 경우
월세 + 간주임대료를 합산하여 임대소득으로 신고해야 합니다.
예를 들어,
보증금 5억 원에 월세 100만 원을 받는다면,
100만 원 × 12개월 = 1,200만 원의 월세 수입 +
간주임대료 372만 원 → 총 1,572만 원이 임대소득이 됩니다.
🔹 중간에 보증금이 변경되면 어떻게 계산하나요?
간주임대료는 1년 전체를 동일 보증금으로 계산하지 않습니다.
예를 들어, 3월에 보증금이 4억 원에서 6억 원으로 인상됐다면,
- 1~2월: 1억 초과분에 대한 간주임대료
- 3~12월: 3억 초과분에 대한 간주임대료
→ 월 단위 비례 계산이기 때문에, 홈택스 자동 계산이 아닌 수기 조정이 필요할 수 있습니다.
🔹 전세 계약이 끝났다면 세금은 환급되나요?
많은 분들이 "보증금을 돌려줬으니 간주임대료도 안 내도 되는 것 아니냐"라고 생각합니다.
하지만 간주임대료는 해당 연도 중 실제 보증금을 보유한 기간에 대해 월 단위 비례 계산됩니다.
즉, 보증금을 8개월만 보유했다면 8/12만큼만 계산되며,
이미 납부한 세금은 환급되지 않습니다.
🔹 홈택스에서 간주임대료 자동 계산되나요?
네. 홈택스에서 종합소득세 신고 시,
임대소득 항목 → 보증금 금액 입력만 하면 자동으로 간주임대료가 계산됩니다.
하지만!
중도 증액·감액, 퇴거 등은 수기 조정 필요합니다.
계산이 잘못되면 10~40%의 가산세가 부과될 수 있으므로,
반드시 계약 내용을 꼼꼼히 반영해야 합니다.
🔹 임대사업자 등록하면 간주임대료는 피할 수 있을까?
과거에는 등록임대사업자에게 일정 요건 하에 간주임대료 과세를 면제해 주던 제도가 있었지만,
2021년 이후로는 대부분 폐지되었습니다.
현재는 임대사업자 등록 여부와 관계없이,
보증금이 3억 원을 초과하면 간주임대료는 과세됩니다.
(단, 등록 사업자에게는 필요경비율 확대 등 일부 절세 요소는 남아 있음)
🔹 공동명의일 경우엔 과세 기준이 다를까?
예를 들어 부부 공동명의로 보증금 5억 원의 아파트를 임대했을 경우,
각자 50%씩 소유하면 1인당 2.5억 원으로 계산됩니다.
→ 이 경우 1인당 보증금이 3억을 넘지 않기 때문에 간주임대료 과세 대상이 아닐 수 있습니다.
📌 단, 실제 지분이 등기부등본에 명확히 표기되어 있어야 하며,
세무서에서도 이 기준을 따릅니다.
🔹 부부합산은 해당될까? 공동명의와 혼동 주의!
많은 분들이 “남편과 아내가 각각 2채씩 갖고 있고, 각자 보증금이 7억씩 이면 부부합산 14억이니까 간주임대료를 따로 계산해야 하나요?”라고 묻습니다.
하지만 세법상 간주임대료는 ‘개인 단위 과세’가 원칙입니다.
즉,
- 각자의 명의로 된 주택 수, 보증금 총액을 기준으로 판단하며
- 부부라고 해서 보증금을 합산하여 과세 판단하지 않습니다
📌 예를 들어,
사람주택 수보증금과세 여부
| 남편 | 2채 | 7억 | ❌ (2주택이므로 과세 요건 미충족) |
|---|---|---|---|
| 아내 | 2채 | 7억 | ❌ (동일) |
→ 각자 보증금은 3억 초과지만, 3 주택 이상 보유가 아니므로 간주임대료 비과세 대상입니다.
📌 정리하면:
간주임대료는 부부합산이 아니라 ‘각자 명의별, 주택 수 기준’으로 과세 판단합니다.
⚠️ 누락하면 무서운 가산세
간주임대료를 몰라서 신고하지 않거나 일부만 신고한 경우,
세무서에서는 과소신고 또는 무신고로 간주해 다음과 같은 가산세를 부과합니다.
구분가산세율설명
| 과소신고 | 10% | 단순 실수, 누락 시 |
|---|---|---|
| 부정행위 | 40% | 고의 누락 시 (허위 계약 등) |
| 무신고 | 20% | 아예 신고 안 했을 경우 |
| 납부불성실 | 연 8% 수준 | 하루당 0.022%씩 부과 |
📌 예: 간주임대료 500만 원 누락 시
→ 최대 200만 원 이상 가산세가 나올 수 있습니다.
🧾 나는 간주임대료 과세 대상일까? (셀프 체크리스트)
지금 아래 항목에 해당된다면, 간주임대료 과세 대상일 수 있습니다.
☑️ 전세 또는 보증금 있는 임대를 하고 있다
☑️ 보증금 합계가 3억 원을 넘는다
☑️ 주택이 아닌 상가·오피스텔을 임대하고 있다 (1채라도 해당)
☑️ 주택을 3채 이상 보유하고 있다 (미등록 임대 시)
📌 위 항목 중 2개 이상 해당된다면, 반드시 간주임대료 여부 확인 필요!
✅ 실전 체크리스트 요약
✅ 보증금 3억 원 초과 여부 확인
✅ 주택 수 & 주택 외 임대 여부 체크
✅ 공동명의 여부 확인 (지분별로 나눌 수 있음)
✅ 부부합산이 아닌 ‘명의자 개별 기준’으로 판단
✅ 보증금 증액·감액·퇴거 시기 정리
✅ 홈택스 자동 계산 + 수기 입력 여부 검토
✅ 필요시 세무사 상담 진행
📣 마무리 TIP
간주임대료는 현금 수입이 없어도 과세되는 ‘보이지 않는 세금’입니다.
특히 보증금이 많은 전세임대인이나, 상가·오피스텔 보유자라면 의무 없이 지나쳤다가는 큰 세무 리스크를 떠안을 수 있습니다.
✅ 2025년 이자율은 3.1%로 낮아졌지만, 여전히 과세 기준은 그대로입니다.
✅ “나는 부부합산하면 괜찮겠지?” → NO! 반드시 개인 명의 기준으로 따져야 합니다.
올해 종합소득세 신고 전,
보유 주택 수 + 보증금 총액 + 보유 기간을 꼼꼼히 점검하고
간주임대료가 적용되는지 꼭 확인해 보세요!
🔎 추가 안내
이 글은 **기획재정부 세법 시행규칙 및 국세청 홈택스 기준(2025년 기준)을 바탕으로 작성되었으며,
실제 신고는 반드시 국세청 홈택스 계산기 또는 세무전문가와 함께 확인하는 것이 가장 안전합니다.
💬 여러분은 어떤 상황이신가요?
보증금만 받았는데 세금 통보받은 경험 있으신가요?
또는 간주임대료 계산이 막막하신가요?
댓글로 여러분의 상황을 남겨주세요.
사례 기반으로 더 자세히 알려드릴게요!
📌 함께 읽으면 절세 전략이 더 명확해집니다!
👉 2025년 임대소득 분리과세 완전정리｜절세 가능한 사람은 누구일까?
2025년 임대소득 분리과세 완전정리｜절세 가능한 사람은 누구일까?
2025년부터 임대소득도 종합소득세 과세 대상입니다. 특히 주택 2채 이상 보유하면서 연 2,000만 원 이하의 임대소득이 있는 경우, ‘분리과세’를 선택하면 세금 부담을 줄일 수 있는 절호의 기회
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보증금에서 발생하는 간주임대료는 결국 종합과세 or 분리과세 중 어떤 방식으로 신고하느냐에 따라 실제 세금 차이가 큽니다.
이 글에서 내게 유리한 과세 방법은 무엇인지 꼭 함께 확인해보세요.